Neben der Zwangsversteigerung und der Sicherungszwangshypothek bietet die Zwangsverwaltung die dritte Art der Vollstreckung in ein Grundstück bzw. eine Eigentumswohnung. Die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung sind in einem eigenen Gesetz, dem ZVG geregelt.

Die Voraussetzung zur Antragstellung einer Zwangsverwaltung sind denkbar einfach. Der Gläubiger benötigt einen vollstreckbaren Titel. Damit kann er beim Amtsgericht in dessen Bezirk das Grundstück liegt unter Vorlage einer Bestätigung des Grundbuchamtes, dass der Schuldner Eigentümer ist, das Verfahren in Gang setzen. Das Gericht prüft den Antrag und erlässt, wenn die Voraussetzungen gegeben sind, den sogenannten Anordnungsbeschluss. Mit diesem wird sofort die Person des Zwangsverwalters bestellt.

Die eigentliche Zwangsverwaltung, also die Verwaltung vor Ort, führt nicht das Gericht aus, sondern der Zwangsverwalter. Das Gericht überprüft nur die Arbeit des Zwangsverwalters. Dafür sind die Bestimmungen der ZwVwV (Zwangsverwalterverordnung) maßgebend. Es ist Sache des Zwangsverwalters, die Mieten/Pachten zu kassieren und sich um sämtliche Belange des Grundstücks zu kümmern.

Stellt der Zwangsverwalter fest, dass Überschüsse erwirtschaftet werden, stellt das Gericht den sogenannten Teilungsplan auf. Hier wird dem Grunde nach die Grundbuchlage ausgewertet. Die Überschüsse erhält der Gläubiger (i.d.R. eine Bank der Versicherungsgesellschaft), der im Grundbuch den besten Rang hat. In aller Regel gehen die gesamten Erträgnisse an diesen Gläubiger. So kann es vorkommen, dass der Gläubiger, der das Verfahren in Gang gesetzt hat, kein Geld erhält, wenn er nicht an erster Rangstelle ist.

Die Grundkosten einer Zwangsverwaltung belaufen sich auf ca. 1.000 EU (Gerichtskosten für die Verfahrensdurchführung, Verwaltermindestvergütung). Sind ausreichend Einnahmen vorhanden, werden diese vom Zwangsverwalter automatisch gezahlt. Sind keine oder wenig Einnahmen vorhanden, kann das Gericht gegen den Gläubiger einen Vorschuss anordnen. Wird dieser nicht gezahlt, wird das Verfahren aufgehoben.

Eine Zwangsverwaltung, richtig eingesetzt, ist ein mächtiges Vollstreckungsmittel. Der Schuldner wird seines Grundstückes quasi entmündigt. Der Vermerk im Grundbuch über die Zwangsverwaltung macht sich nicht gut. Durch das Auftreten des Zwangsverwalters spricht sich die desolate Situation des Schuldners herum. Allerdings sind viele Feinheiten zu beachten, weshalb eine Zwangsverwaltung wohl überlegt sein mag.